物权法实施后对房地产业的影响和面临的新问题

来源：2007年第7期 作者：蔡金水 发布时间：2007-07-28

2007年3月16日，备受关注的物权法草案在历经13年酝酿和广泛讨论，经过全国人大的八次讨论审议之后，终于在十届全国人大五次会议上高票通过。这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将于2007年10月1日起正式施行。

《物权法》是我国第一部专门、系统和平等保护公私财产权的基本法律。《物权法》突破了我国传统财产法理论和实践当中“重视公有财产、轻视私有财产”的缺陷，第一次通过民法层面对公、私财产的界限进行划分，突出了对公权力(政府权力)的约束和对私权(市民权利)的保护，既是私人财产立法的进步，也是尊重人权的体现。

由于当前广大人民群众所拥有的最大的财产主要是城镇居民的房屋和农民的土地，《物权法》三分之二以上内容、三分之二以上条文都是与房地产有关的。因此《物权法》实施后对房地产业将产生巨大的影响，使房地产业将面临很多新问题。因此认真研究物权法及其实施后对房地产业将产生的深远影响是房地产业必须正视的一个重要课题。

一、物权法实施后对房地产业的影响

 

影响1：物权法的实施将规范政府行为，在房地产审批、征地、拆迁等很多方面对政府行为做了限制。

首先，《物权法》明确规定，只有为了公共利益才可以征地、拆迁。如果没有涉及到公共利益是不可随意进行拆迁的。所谓公共利益，房地产开发不是公共利益，搞政绩工程、形象工程、开发区、工商经济建设项目、政府建办公楼、楼堂馆所、娱乐场所都不是公共利益，只有政府财政出钱搞的公园绿地、基础设施建设才是公共利益。《物权法》颁布后就会杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象。同时，《物权法》确定的征收制度，所谓征收就是赎买，只有在公共利益的情况下才可以征收，如国家要修机场、划用军事用地等。从拆迁的角度来看，国家一般都不会拆迁，因为没有那么多的公共利益。如果国家以公共利益的需要而征收私人财产，少数人为大多数人作出牺牲，大多数人应该给少部分人做出足额的补偿。《物权法》规定了公民是有居住权利的，如果拆了人家的房子，那就要进行合理安置。

另一个问题是征地，《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。如原来的征地补偿有三个部分：土地补偿、安置费、青苗费。这次增加了充分保护农民的利益，即社会保障，还要保障征地农民的生活水平不降低。它体现了政府对民生的现实关注。同时，征地也限制在必须是国家为了公共利益上。

三是从购房来说，对公民个人保护得较充分。原来的商品房登记只是一个行政登记，登记了不见得就有保障。《物权法》把预售登记改为预告登记，预告登记就是视为总物权，登记了就受保护，如果不经过购房人的同意，是不能处理的。这对保护公民的利益起到了较好的保护作用。而且规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取；法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押；任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

四是异议登记。《物权法》提出了异议登记制度，即产权是别人的但我作为相对的利益关系人，我觉得产权办错了，可以提出异议登记。如进行异议登记程序，产权就不能进行交易。但是提出异议登记后必须15天内到法院起诉，就能阻拦一些部门和权势阶层利用职权将国有资产或老百姓的产权转移他人。

五是《物权法》把土地承包权放在第一位，而不是把建设用地放在第一位。土地承包权被确定为物权，让农民更能放心地耕种土地，承包权从30年到70年，年限是较长的。还有房屋所有权的年限问题，即到了70年后自动续期。《物权法》对房屋所有权继续续期，对公民利益的保护将有很大的作用。这些规定对限制政府权利，规范政府行为，制止一些部门乱收费现象都将起到重要作用。对于当前地方政府官员热衷于大搞新城建设，大量征地、拆迁、卖地以增加财政收入的做法将起到巨大的遏制作用。

影响2：对于广大人民群众来说，此次《物权法》最大的亮点就是明确规定：农民的土地承包期届满可按国家规定继续承包；城镇居民的房屋所有权的年限到了70年后自动续期。这就给全国的农民和城镇居民都吃了定心丸，让大家可以安心置业。

在农村实行土地承包经营将是我国长期坚持的一项基本制度。过去，广大农民普遍担心承包期届满后怎么办?《物权法》明确规定“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”这一规定赋予了农民长期而有保障的土地使用权，既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后随着时代发展和社会进步修改相关法律或者调整有关政策留有充分的余地。

另外，城镇居民的房屋所有权产权到期后如何处理，我国法律一直未对此作出规定。过去，许多房屋业主都担心，70年后住宅建设用地使用权期满后，我们赖以生存的房子怎么办?如今的《物权法》中已经规定，房屋产权期满后可自动续期。对于房地产市场和购房者来说，《物权法》的通过，无论对于已经购买了房产还是准备购买房产的居民来说都是大好消息，使居民愿意买房，敢于买房，让大家安心置业。打消了购房者的顾虑。将使我国的房地产业能够健康持久的发展有了更坚实的基础。能够促进楼市更繁荣。

影响3：《物权法》的颁布，使房地产市场进一步走向规范化与法制化的发展道路，对于开发商而言也有重大影响。

制定物权法，对明确产权关系，充分发挥物的效用，维护经济社会秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。现实生活中，由于法律规定不完善，购房者在购房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施的所有权和使用权经常发生纠纷，特别是对共用部分发生的纠纷更多，如物业管理用房、绿地等等；业主与房地产开发商指定的物业管理公司也经常闹矛盾。这些矛盾没有从根本上解决的原因就是产权关系没有说清楚，就是业主买了房子以后，你买到的究竟是什么没有说清楚。业主买了房子以后，按照以前拿到了的产权证，这个产权证表明了套内建筑面积还有销售建筑面积，套内建筑面积是业主独立拥有的，还有一块是公共分摊面积，这里还有一块面积没有说清楚是其他的公共面积，比如公共的道路，公共的绿地，这块在产权证上，从法律上没有体现，怎么来体现其他公共区域这个权利是属于谁的，没有说清楚。一些开发商就此卖了两次绿地，或者随意改变绿地用途，在上面加盖房子。此次物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，用契约的方式界定了哪些权利属于业主，哪些权利属于开发商。

《物权法》还明确了露台等应当归属于相关建筑区域的全体业主，必须经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。而以前很多开发商都用“附赠”地下室、花园、露台的方式进行促销，今后就属于非法。因此让不少开发商紧急修改小区住宅设计方案，也正在悄悄改变着北京一些楼盘的促销方式，停止了‘赠送地下室、花园、露台’这种促销手法。”多个楼盘的销售经理表示：“《物权法》的通过，会悄然改变北京乃至全国房地产商以前对一层、顶层住宅的促销方式。”很多新项目部在紧急修改方案。

《物权法》的出台，将使开发商无论在开发方式上，规划设计上、建筑结构上、营销方式上、产权划分上，以及征地拆迁、开发成本等各方面都将产生巨大影响，开发商必须认真学习《物权法》，按照《物权法》的规定，转变观念，调整思维，进入《物权法》时代，才能跟上形势，不被淘汰。

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